News Analysis
Infrastructure
June 27, 2023
RealX Token Deep Dive: เจาะลึกทุกสิ่งที่ต้องรู้ก่อนลงทุนใน RealX เหรียญที่ Backed ด้วยอสังหาฯ ทำเลทอง
ไม่บ่อยครั้งนักสำหรับประชาชนทั่วไปที่จะได้มีโอกาสเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรูในย่าน ทองหล่อ พร้อมพงษ์และพญาไท ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นทำเลทองที่คอนโดมิเนียมหรูเพียง 1 ตารางเมตรก็มีมูลค่าอย่างน้อย 230,000 บาทแล้ว แต่ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้มีการยื่น Filing เพื่อขออนุญาตขาย RealX Token ที่อ้างอิงสินทรัพย์เป็นคอนโดมิเนียมระดับ Luxury จากทั้ง 3 ย่านนั้น ผ่าน ICO Portal ของ Token X ที่นำเทคโนโลยี Blockchain และ Cryptocurrency มาใช้งานด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 182 บาทเท่านั้น
ในบทความนี้เราจะพาผู้อ่านมาเจาะลึกเกี่ยวกับ RealX Token ในทุกซอกทุกมุม ทั้งการวิเคราะห์สินทรัพย์ที่นำมาอ้างอิง การจ่ายผันผลแก่เจ้าของเหรียญ การขายอสังหา และเรื่องอื่นๆ เพื่อให้ผู้อ่านได้เข้าใจถึงโอกาสและความเสี่ยงทุกอย่างเกี่ยวกับ RealX ก่อนการลงทุน
ก่อนที่จะเข้าไปในส่วนเนื้อหาของ RealX Token ที่ถูกจัดอยู่ในหมวดโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) จึงเป็นการดีที่จะปูพื้นฐานพอสังเขปให้แก่ผู้อ่านเข้าใจถึงสินทรัพย์ประเภทนี้ก่อน
ตามนิยามของพระราชกำหนดการประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล พ.ศ. 2561 (พ.ร.ก.สินทรัพย์ดิจิทัล) Investment Token เป็นเหรียญประเภทหนึ่งของสินทรัพย์ดิจิทัล (Digital Asset) ซึ่งหมายถึงหน่วยอิเล็กทรอนิกส์ที่แสดงมูลค่าเหมือนสินทรัพย์ทั่วไปแต่จับต้องไม่ได้ที่สร้างอยู่บน Blockchain มีลักษณะคล้ายการถือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์เนื่องจากคาดหวังผลตอบแทนในอนาคตรูปแบบต่างๆตามที่ผู้ออกโทเคนได้กำหนดเอาไว้ เช่น ผู้เสนอขาย RealX ได้ใช้คอนโดมิเนียม 3 แห่งเป็นสินทรัพย์อ้างอิงและสัญญาจะแจกจ่ายส่วนแบ่งค่าเช่าและรายได้จากการขายสินทรัพย์แก่ผู้ถือเหรียญ เป็นต้น
ข้อดีของ Investment Token คือ 1) สามารถซื้อขายกันโดยตรงแบบไม่ผ่านตัวกลางตลอด 24 ชั่วโมง 2) สามารถแบ่งหน่วยย่อยให้กับสินทรัพย์อ้างอิง (Fractional Ownership) ทำให้ได้ทั้งสภาพคล่องที่สูงมากขึ้นและเปิดโอกาสให้รายย่อยได้เข้าถึงด้วยต้นทุนที่ต่ำลง 3) เพิ่มความโปร่งใสจากการใช้ Public Blockchain เป็นต้น
สำหรับประเทศไทยมีกฎหมายว่าการเสนอขาย Investment Token ต้องทำผ่าน ICO Portal โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มี ICO เพียง 3 เหรียญเท่านั้น คือ SiriHub Token จาก XSpring Digital ในปี 2021, Destiny Token จาก Kubix ในปี 2022 และ RealX จาก Token X ที่เริ่มยื่น Filing ในปีนี้เท่านั้น เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่ และยังไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับนักลงทุนต่างจากการระดมทุนแบบเดิมที่มีการใช้งานมานานแล้ว
อย่างไรก็ตาม ในวันที่ 7 มีนาคม 2023 ที่ผ่านมา ครม.อนุมัติร่าง พ.ร.ฎ. ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลและ VAT จากการขาย Investment Token เพื่อดึงดูดในผู้ประกอบการระดมทุนผ่านช่องทางนี้มากยิ่งขึ้น ดังนั้นเราคาดการณ์ว่า nvestment Token จะได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างมากในประเทศไทยหลังจากนี้
ในวันที่ 4 มกราคม 2023 บริษัทบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด (Real Estate Exponential) ได้ยื่น Filing ฉบับแรกแก่ ก.ล.ต. ในการเสนอขาย “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนเรียลเอ็กซ์ (RealX Investment Token) หรือเรียกสั้นๆว่า RealX” โดย RealX จะเสนอขายครั้งแรกผ่าน ICO Portal บริษัท Token X
ซึ่ง RealX นั้นได้ใช้อสังหาริมทรัพย์ 3 แห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มาเป็นสินทรัพย์ในการทำ Tokenization ได้แก่
เป็นคอนโดฯใจกลางสุขุมวิทอายุไม่เกิน 6 ปี โดยมีทั้งร้านอาหารชื่อดัง สวนสาธารณะเบญจสิริขนาดใหญ่ 29 ไร่ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ Emporium, EmQuatier และ Emsphere ที่จะเปิดในปลายปีนี้ และห่างจาก BTS พร้อมพงษ์ 500 เมตรเท่านั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลทองแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตัวโครงการนั้นอยู่ในซอยสุขุมวิท 24 ขนาดโครงการ 12 ไร่ มีพื้นที่ส่วนกลาง 10 ไร่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มี 3 อาคาร จำนวน 1,240 ยูนิต
คอนโดฯนี้เป็นที่ต้องการของวัยทำงาน 30-50 ปีที่มีที่ทำงานในละแวก CBD โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและยุโรปที่พักอาศัยแบบระยะยาว นอกจากนี้ยังมีกลุ่มลูกค้าเช่าระยะสั้นที่ใช้โครงการนี้เป็นที่พักฟื้นตัวเนื่องจากอยู่ใกล้โรงพยาบาล
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้อาคาร 6 ชั้น 8-42 จำนวนไม่เกิน 138 ห้องแบ่งเป็น 1 ห้องนอน 107 ห้องและ 2 ห้องนอน 31 ห้องมาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token
อีกหนึ่งคอนโดหรูในเครือ Park Origin ในรูปแบบ High rise 35 ชั้นที่สร้างเสร็จ 2 ปีที่ผ่านมา ตัวโครงการตั้งอยู่บน ถนนพญาไทขาเข้า ทําให้สะดวกต่อการเดินทางเข้าตัวเมือง มีโรงพยาบาลพญาไท 1-2 ที่มีแผนขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โรงพยาบาลรามาธิบดี โรงพยาบาลราชวิถี โรงพยาบาลพระมงกุฎเกล้า อีกทั้ง และสถานศึกษาชั้นนํา เช่น โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา และจุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย
การเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ถึง 3 สาย คือ BTS สถานีพญาไท, BTS สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และ Airport Rail Link สถานีพญาไทที่สามารถเชื่อมไปสบานบินสุวรรณภูมิอย่างง่ายดาย รวมถึงสายรถเมล์และรถตู้มากมายใกล้อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ
คอนโดฯย่านพญาไทนี้จึงมีชาวต่างชาติเช่น จีน ฮ่องกงและสิงคโปร์ที่ทำงานในตัวเมืองและต้องการเดินทางไปสบามบินได้สะดวก บุคลากรทางการแพทย์ รวมถึงนักเรียน นักศึกษา อีกด้วย
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้ห้องในชั้น 14-29 จำนวนไม่เกิน 123 ห้องแบ่งเป็น 1 ห้องนอน 84 ห้อง 1 ห้องนอนพิเศษ 24 ห้อง 2 ห้องนอน 15 ห้อง จากทั้งหมด 550 ห้องมาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token
โครงการใหม่ระดับ Luxury ย่านทองหล่อที่สร้างเสร็จในปีที่ผ่านมา เกิดจากความร่วมมือระหว่าง PARK และ Nomura Estate ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จากญี่ปุ่น ในรูปแบบ High rise ที่มีบริษัทออกแบบและตกแต่งภายใน ชื่อดังอย่าง TANDEM และ DWP มาร่วมออกแบบ
ทำเลตั้งอยู่กลางทองหล่อซอย 10 ตรงข้ามห้าง Donki ทองหล่อ มีโรงพยาบาลสมิติเวชที่มีล่ามแปลภาษาให้ชาวญี่ปุ่น อยู่ห่างจาก BTS สถานีทองหล่อประมาณ 1.5 กิโลเมตร และตั้งอยู่ใกล้ Community Mall และห้างสรรพสินค้าช่ือดังหลายแห่ง เช่น The Commons, J Avenue และ EmQuartier และ Fuji SUPER Supermarket เจ้าดังจากญี่ปุ่น จากการสำรวจพบว่า คนที่พักอาศัยในทองหล่อ 13% เป็นชาวญี่ปุ่น จึงไม่แปลกใจเลยที่คอนโดฯย่านนี้จะมีผู้เช่าเป็นชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
นอกจากนี้ยังอยู่สถานศึกษาชั้นนำ เช่น โรงเรียนนานาชาติเอกมัย และโรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรูส์ ด้วยตัวทำเลโครงการนี้อยู่ใกล้กับ Park Origin Phrom Phong จึงมีกลุ่มผู้เช่าเป็นวัยทำงานชาวยุโรปและญี่ปุ่นมาพักอาศัยระยะยาวเป็นหลัก และมีนักเรียน นักศึกษาด้วยเช่นกัน
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้ห้องในชั้น 26-50 ของ Tower B แบบ 1 ห้องนอน 56 ห้อง แบบ 2 ห้องนอน 1 ห้อง และชั้น 16-26 ของ Tower C แบบ 1 ห้องนอน 28 ห้องและ 2 ห้องนอน 15 ห้อง รวมจำนวนไม่เกิน 100 ห้องจาก 1182 ห้องมาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token
โดยสรุปแล้ว คอนโดมิเนียมจำนวน 361 ห้องเนื้อที่ทั้งหมด 12,452.03 ตารางเมตร (ประมาณ 19,230,769 ตารางนิ้ว) จะถูกนำมาปล่อยเช่า โดยที่การครอบครองเหรียญ RealX นั้นจะได้รับกรรมสิทธิ์เสมือนเป็นเจ้าของห้องทั้งหมดนี้ โดยจะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่าและรายได้จากการขายสินทรัพย์ทั้งหมด โดยมี บลจ. ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) เป็นผู้ถือโฉนด กลุ่มบริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัดเป็นผู้พัฒนาโครงการห้องชุด และ บริษัท แฮมตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HHR) เป็นผู้บริหารจัดการคอนโดฯทั้งสามแห่ง
หากเราแปลง 1 RealX Token ที่แสดงความเป็นเจ้าของพื้นที่คอนโดมิเนียมกึ่ง Luxury ทั้ง 3 แห่งจำนวน 1 ตารางนิ้วกลับมาเป็นตารางเมตร จะได้ที่ราคา 282,100.56 บาท/ตร.ม. ซึ่งหลายคนอาจมีข้อสงสัยว่าถือเป็นราคาที่ Overvalue หรือไม่ เราจะมาเจาะประเด็นให้ชัดเพื่อให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ดีมากยิ่งขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูลจาก Filing ของ RealX เพื่อหาประเภทของห้อง และนำมาเปรียบกับราคาตลาดที่ขายและปล่อยเช่า 1 ปี อยู่ใน Website DDproperty, Hipflat และ Propertyscout เราพบว่าเมื่อนำทุกห้องมาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามจำนวนห้องที่มี ราคาต่อตารางเมตรควรอยู่ที่ 232,099 บาท หรือคิดเป็นค่าเช่า 25,102 บาทต่อเดือน ซึ่งมากกว่าราคาของ RealX Token ที่ 282,100.56 บาท/ตร.ม. ประมาณ 21.54%
อย่างไรก็ตาม การจะสรุปว่า RealX Token มีราคาแพงกว่าที่ควรจะเป็น 21.54% นั้น เป็นเพียงการเปรียบเทียบในมุมมองเพียงต้นทุนของห้องเท่านั้น เพราะยังมีข้อแลกเปลี่ยนที่ RealX ได้เพิ่มมากขึ้นกว่าการเป็นเจ้าห้องเปล่าในย่านทำเลทองทั่วไปซึ่งจะกล่าวในหัวข้อถัดไป
อย่างที่ได้กล่าวไป คอนโดมีเนียมทั้ง 3 แห่งนั้นตั้งอยู่ในทำเลทองในกรุงเทพมหานครซึ่งหากจะต้องการเป็นเจ้าของนั้นต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก ซึ่งทางบริษัท Real Estate Exponential ทำการ Tokenization อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ให้อยู่ในรูปเหรียญ RealX ซึ่งรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้
1 RealX จะเทียบเท่ากับคอนโดฯประมาณ 1 ตารางนิ้ว เนื่องจาก RealX Token จะวางขายไม่เกิน 19,230,769 เหรียญ ซึ่งใกล้เคียงกับพื้นที่รวมของทั้ง 3 คอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ประมาณ 19.3 ล้านตารางนิ้ว โดยสิทธิ์ในการครอบครองของเรานั้นจะไม่ระบุว่าเป็นเจ้าของห้องใด แต่เป็นเหมือนการถือร่วมกันทั้งหมด เพียงแต่แบ่งหน่วยย่อยความเป็นเจ้าของ
กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมของการถือ RealX Token จะเทียบเท่ากับการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด (Freehold) ตามกฎหมาย ดังนั้นนักลงทุนจะมั่นใจได้อย่างแน่นอนว่าทรัพย์สินที่ Backed มูลค่าของ RealX Token นั้นมีอยู่จริง ซึ่งถ้าราคาคอนโดฯหรือค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น ราคา RealX Token มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน แตกต่างจากการลงทุนแบบอื่น เช่นบาง REIT ที่เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ (Leasehold) ราคาจะปรับตามค่าเช่าเท่านั้น
การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมนั้นหากใช้เพื่อการหารายได้ จะมีด้วยกัน 2 ทาง คือ รายได้จากราคาที่ดิน/ห้องที่สูงขึ้น และรายได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งแต่ละห้องนั้นอาจมีราคาขายและการเก็บค่าเช่าที่แตกต่างกัน ทางบริษัท Hampton Hotel and Residence management (HHR) จะเป็นผู้ดูแลและกระจายรายได้ในส่วนนี้ให้เท่ากันทุก RealX Token
RealX Token 1 เหรียญมีมูลค่าเทียบเท่าการถือคอนโดประมาณ 1 ตารางนิ้ว ดังนั้น ค่าเช่นที่เก็บได้ หรือรายได้จากการขายห้องนั้นจะตกไปอยู่ในมือผู้ถือเหรียญ อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของ 1 ตารางนิ้วเป็นการแสดงเชิงเปรียบเทียบเท่านั้น ไม่ได้แสดงว่าเราเป็นเจ้าของห้องของตึกใดโดยตรง ดังนั้น รายได้จากค่าเช่าหรือการขายทั้งหมดจะ “หารเท่ากันทุกคน”
ยกตัวอย่าง ค่าเช่าห้อง A ของ Park Origin พญาไท ได้เดือนละ 22,000 บาท และค่าเช่นห้อง B ของ Park Origin ทองหล่อ ได้ 29,000 บาท รายได้ของผู้ถือเหรียญ RealX จะเอาค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มารวมกันเหมือนเป็นกองกลาง (Pool) แล้วหารด้วยจำนวน RealX Token ทั้งหมดเพื่อแจกจ่ายให้ทุกคนเท่ากัน
ดังนั้น แต่ละเหรียญจึงมีลักษณะแทนกันได้ทั้งหมด (Fungible Token) ไม่ว่าจะเทียบเท่ากับ 1 ตารางนิ้วของคอนโดมิเนียมใดก็ตาม
การจ่ายปันผลรายได้จะให้ในรูป “เงินบาททุกไตรมาส” หากครบ 4 ไตรมาสแล้วผลตอบแทนยังไม่ครบที่รับประกัน บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่จะจ่ายสมทบเพิ่มในไตรมาสที่ 4 เข้าไป โดยถ้าซื้อ RealX Token ผ่าน Token X Application จะโอนตรงเข้าบัญชีธนาคารไทยพาณิชย์ที่ผูกไว้ ส่วนนักลงทุนที่ซื้อผ่านตลาดรอง รายได้จะเข้าไปในบัญชี Cash Balance ของ Exchange ที่เราใช้บริการ
*รายได้ค่าเช่าจะถูกหัก Withholding Tax 15% จากค่าเช่า
อายุของ RealX Token นั้นกำหนดไว้อยู่ที่ 10 ปีโดยในช่วงปีที่ 6 เป็นต้นไป บริษัท แพสชัน เรียลเตอร์ (PRT) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มของ ORI เป็นตัวแทนขายทรัพย์สิน (Selling Agent) จะเริ่มทยอยขายคอนโดฯออกจากโครงการตามสัดส่วนในรูปในราคาที่ “สูงกว่าราคาประเมินเท่านั้น” ซึ่งคาดหวังว่าจะขายหมดภายในปีที่ 10 ก่อนปิดโปรเจกต์ RealX ซึ่งตามสัญญาสามารถหา Selling Agent เจ้าอื่นมาช่วยขายได้เช่นกัน
จุดที่น่าสังเกตอีกอย่างคือ การออกแบบ Tokenomics ของ RealX จะกำหนดให้ 1 RealX แทนพื้นที่ประมาณ 1 ตารางนิ้ว ดังนั้น การขายคอนโดฯออกแต่ละครั้งจะ “ลดจำนวน RealX Token ในมือทุกคนในสัดส่วนที่เท่ากัน”
ยกตัวอย่างเช่น นาย A ถือ 10 RealX แล้วในปีที่ 6 มีการขายคอนโดออกไป 10% ของทั้งหมด จำนวน RealX ทั้งหมดจะลดลง 10% เหลือ 1,923,076.9 RealX และนาย A จะเหลือ 9 RealX เท่านั้น
จากเนื้อหาของ Filing กำหนดว่า
หากไม่สามารถขายห้องทั้งหมดได้ภายใน 10 ปีหรือผู้ถือ RealX Token ต้องการขยายระยะเวลา จะใช้การโหวตจากผู้ถือ RealX Token ว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อ ซึ่งมี 2 ทางเลือกคือ
1) ต่ออายุเพิ่มอีกไม่เกิน 2 ปี
2) ตัดขายที่ราคาตลาดแม้ว่าจะต่ำกว่าราคาประเมิน
ผู้เขียนมองว่าการขายคอนโดมิเนียมจำนวน 36 ห้องในปีแรก คิดเป็นเป็นเดือนละ 3 ห้องนั้นเป็นอัตราการขายที่สามารถทำได้เนื่องจากเป็นทำเลที่ยอดนิยม มีความต้องการสูงและจำนวนห้องถือว่าน้อยมาก แม้ว่าในช่วงปีสุดท้ายที่ต้องขาย 109 ห้อง คิดเป็น 9 ห้องต่อเดือนนั้นจะมากขึ้นถึง 3 เท่าตัว แต่เรายังมองว่าจำนวนเท่านี้ก็ยังสามารถบริหารให้ขายได้หมดเช่นกัน
*รายได้จากการขายทรัพย์สินหักต้นทุนต่างๆ จะนำไปคำนวณ Withholding Tax 15%
อีกหนึ่งจุดเด่นที่ทำให้ RealX Token มีความน่าสนใจคือ “ค่าเช่า ในช่วง 5 ปีแรก” จะได้รับประกันรายรับสุทธิของโครงการที่ 4% 4.25% 4.50% 4.75% และ 5% ต่อปีของมูลค่า RealX ที่เสนอขายในตอนระดุมทุน จากบริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ทำให้การถือครบ 5 ปี ก็จะมีกำไรคืนมา 22.5% ของเงินต้นแล้ว ส่วนปีที่ 6 เป็นต้นไปจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการจริงจากรายได้ค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
ดังนั้น หาก RealX ขายได้ทั้งหมด 19,230,769 เหรียญ หรือประมาณ 3,500 ล้านบาท ในปีแรกที่รับประกันผลตอบแทน 4% จะมีเงินสำรอง 140 ล้านบาทรอแจกจ่ายให้ผู้ถือ RealX Token ตั้งแต่แรกโดยที่ไม่สนว่าจะมีลูกค้าเช่าห้องหรือไม่ เป็นต้น
จากการให้สัมภาษณ์ของคุณสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ Head of Investment Property Program ในรายการ Money Chat กล่าวว่า Insight ของลูกค้าส่วนใหญ่ที่เลือกใช้ Serviced Apartment คือชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานในไทยชั่วคราว 3 เดือน - 1 ปี การจะหาที่พักระยะกลางไม่เกิน 1 ปีนั้นหาได้ยากมากเพราะการเช่าส่วนใหญ่จะมีขั้นต่ำอย่างน้อย 1 ปี และหากเลือกเป็น AirBNB หรือการพักโรงแรม ค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ยจะสูงกว่า Serviced Apartment ทั้งหมดและไม่ตอบโจทย์ด้านความสะดวกสบายอีกด้วย
แต่สำหรับ RealX ที่ได้ใช้บริษัท HHR ซึ่งมีความเชี่ยวชาญการดำเนินธุรกิจเช่าพักอาศัยพร้อมบริการ (Serviced Apartment) ได้ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้ที่อาศัยในไทยตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป ที่ต้องการบริการทำความสะอาดเหมือนกับอยู่โรงแรม โดยคุณสิริพงศ์ กล่าวว่าขณะนี้มีผู้เช่ามากกว่า 70% แล้ว โดยเฉพาะทองหล่อที่อัตราการเช่า 100% และยังมีต่อคิวเช่าอยู่อีกจำนวนหนึ่ง สาเหตุเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย ดังนั้นการเช่าส่วนใหญ่จึงเป็นแบบระยะยาว จึงมีรายได้ที่สม่ำเสมอ
หากใครเคยเป็นปล่อยเช่าคอนโดฯจะทราบดีว่าการหาผู้เช่า กำหนดราคา การทำความสะอาดและดำเนินเรื่องเกี่ยวกับสัญญาเช่าต่างๆนั้นมีขั้นตอนที่ซับซ้อนในระดับหนึ่ง แต่สำหรับผู้ถือ RealX Token นักลงทุนไม่ต้องมีต้องทุนในการบริหารเลย โดยทีมจาก Hampton Hotel and Resident Management (HHR) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ Origin จะเป็นผู้ดูแลให้ โดยทีมจาก Hampton มีความเชี่ยวชาญในการบริหารโรงแรมและคอนโดหรูมาก่อน โดยเฉพาะการบริหารโครงการคอนโดหรูเพื่อการลงทุนที่ Park Origin Thonglor ที่ทำมาตั้งแต่กลางปี 2022 และมีอัตราผู้เข้าพักอาศัยกว่า 90% ทำให้นักลงทุนมีความสะดวกสบายและเชื่อมั่นในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้กับนักลงทุน
โดยขั้นตอนทั้งหมดนั้น ผู้ถือเหรียญไม่ต้องเกี่ยวข้องอะไรเพิ่มเติมเลยแม้แต่น้อย
ค่าส่วนกลาง, ค่าตกแต่งห้อง, ค่าทำความสะอาดห้อง, ค่าใช้จ่ายในการโอน, ระบบ Cloud Token X, ค่ากฎหมายและการตรวจบัญชี, ขั้นตอนการทำ Filing และอื่นๆที่เกี่ยวข้องในการเป็นเจ้าของคอนโด ผู้ถือ RealX Token ไม่มีภาระจำเป็นในการจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆเหล่านี้
RealX Token สร้างอยู่บน TKX Chain ซึ่งมีความโปร่งใสและเป็น Ethereum Virtual Machine (EVM) Compatible ทำให้นักพัฒนาสามารถใช้ Code ที่เขียนบน Ethereum มาใช้งานบน TKX Chain ได้ทันทีโดยแทบไม่ต้องแก้ไขอะไร ซึ่งระบบฉันทามติเป็นแบบ Proof of Staked Authority (PoSA) ที่ใช้เหรียญ TKX เป็น Native Token ของเชน
ปัจจุบัน Decentralized Application (DApps) ยังไม่มีการใช้งานมากเท่าไหร่นอกจาก RealX ที่กำลังรออนุมติจาก ก.ล.ต. แต่จาก Roadmap ปี 2023 ของ Token X จะมีการเปิดตัวอีก 2 โปรเจกต์เป็นอย่างน้อยคือ Utility Token ของโครงการของบริษัท SC Asset กับ บริษัท ซินเนอร์เจติค ออโต้ เพอร์ฟอร์มานซ์ จำกัด (มหาชน) ดังนั้น ในอนาคตอาจจะมีการใช้ประโยชน์ของ TKX Chain ให้มากยิ่งขึ้น
โดยสรุปแล้ว ราคาที่เพิ่มขึ้นมา 21.54% จากราคาต้นทุนของห้องในปัจจุบัน เมื่อเปรียบเทียบกับสิทธิประโยชน์ที่ได้เพิ่มมาอย่างที่ได้กล่าวไป RealX จะเหมาะกับนักลงทุนต้องการเป็นเจ้าของคอนโมมิเนียมย่านทำเลทองเพราะมองเห็นศักยภาพในการเติบโตในอนาคตแต่ไม่มีเงินทุนมาพอในการเป็นเจ้าของหรือเวลาในการบริหารมากที่สุด ส่วนนักลงทุนที่มองว่าราคานี้ Overvalue มากเกินไป สามารถรอ RealX Token ราคาย่อในตลาดรองจนถึงจุดที่สบายใจในการลงทุนก็ได้เช่นกัน
หลังจากที่ได้ทราบข้อมูลเกี่ยวกับ RealX Token ทั้งหมดแล้ว อาจมีความสงสัยว่าข้อแตกต่างของ RealX กับรูปแบบการลงทุนที่มีอยู่ในปัจจุบันอย่างเช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ได้รายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อคอนโดฯมาลงทุน หรือจะเทียบเคียงกับการถือพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนประจำ จะมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันอย่างไร หัวข้อนี้จะทำตารางเปรียบเทียบเพื่อให้นักลงทุนเข้าใจก่อนการลงทุน
หากจะให้เทียบกันโดยตรงแล้ว RealX Token นั้นมีความคล้ายคลึงกับ SiriHub Token ที่ได้เริ่มระดมทุนเมื่อ 2 ปีที่แล้ว แต่ก็มีความต่างที่ชัดเจนเช่นกัน หัวข้อจะรวบรวมประเด็นที่น่าเปรียบเทียบเพื่อให้นักลงทุนเข้าใจความแตกต่างได้ดียิ่งขึ้น
โดยภาพรวมแล้ว แม้ว่าจะเป็น Real estate-backed Token เหมือนกัน แต่สิ่งที่แตกต่างอย่างชัดเจนระหว่าง SiriHub Token และ RealX Token สรุปออกมาได้ 3 อย่าง ดังนี้
หากพิจารณาแบบ Top down จะพบว่าการเติบโตของอุปทาน(Supply) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยนั้นเกิดการชะลอตัวลงมาอย่างต่อเนื่องโดยข้อมูลล่าสุดเหลือเพียง 3.8% เท่านั้นเนื่องมาจากวิกฤต COVID-19 และมาตรการ LTV ของรัฐ โดยเฉพาะในพื้นที่ทำเลที่เป็นไข่แดงของประเทศโดยเฉพาะทองหล่อและพร้อมพงษ์ที่อุปทานของคอนโดฯ นั้นชะลอการเติบโตอย่างมากถึงไม่เพิ่มขึ้นเลย นอกจากนั้นพื้นที่ที่จะสามารถนำมาสร้างคอนโดหรูขนาดใหญ่ลดน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้การเติบโตของอุปทานมีจำกัด
ในขณะที่ทั้งความต้องการหรืออุปสงค์ในการมาอยู่อาศัยในคอนโดหรูใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นจาก ความต้องการในการย้ายเข้าเมืองของคนรุ่นใหม่รวมถึงประชากรที่เพิ่มขึ้น การเปิดประเทศทำให้นักธุรกิจต่างชาติกลับมาทำงานและพักอาศัยในย่านธุรกิจมากขึ้น ทำให้คอนโดหรูในย่านทองหล่อ พร้อมพงษ์และพญาไทถือเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาวและมีความอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นในขณะที่อุปทานชะลอการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
ด้วยกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ Serviced Apartment เป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานชั่วคราวในไทย การดูแนวโน้มเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศที่ขอรับส่งเสริมการลงทุน (BOI) ของปี 2565 ที่เติบโตจาก 478,950 ล้านบาทในปี 2022 ไปที่ 664,630 ล้านบาท คิดเป็น 39% แล้วยังมีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เราคาดว่าหลังจากนี้ที่ประเทศไทยมีการเมืองที่นิ่งขึ้นจากรัฐบาลชุดใหม่ ความมั่นใจในการลงทุนจะยิ่งมากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลทางอ้อมให้ที่พักอาศัยเพื่อรองรับแรงงานต่างชาติได้รับอานิสงส์มากขึ้นเช่นกัน
การลงทุนในโทเคน RealX คือการลงทุนกับอนาคตของโลกคริปโต จากที่ได้กล่าวมา การลงทุนใน RealX token คล้ายกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถใช้เงินลงทุนน้อยแต่สามารถ เป็นเจ้าของคอนโดในทำเลทองของประเทศได้ ซึ่งเป็นการเปิดให้นักลงทุนได้เข้าถึงโอกาส ในการลงทุนที่ตามปกติเข้าถึงได้ยาก แต่ในอีกแง่มุมหนึ่งการนำสินทรัพย์อย่างอสังหาฯ มา Tokenized บน Blockchain แบบ RealX นั้นเป็นรูปแบบธุรกิจในโลก WEB 3.0 ที่ได้รับความสนใจและถูกมองว่ามีศักยภาพสูงมากในตลาดโลก โดยธุรกิจกลุ่มนี้เรียกว่า “Real World Assets” หรือ RWA
RWA คือการนำสินทรัพย์ที่อยู่บนโลกจริง(off-chain) มาทำเป็นโทเคนย่อยๆ บน Blockchain และนำมาสร้างรายได้ในรูปแบบต่างๆ ซึ่งงานวิจัยจาก Binance ได้กล่าวถึง RWA ว่าเป็น “Megatrend” ที่จะมาเปลี่ยนอุตสาหกรรมการเงินไร้ศูนย์กลาง(DeFi) เนื่องด้วยปัจจุบันมูลค่าของตลาด DeFi โดยรวมนั้นลดลงมากว่า 120 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐ ทำให้หลายๆ ธุรกิจบน DeFi ที่ได้รายได้ขึ้นกับการใช้งานได้รับผลกระทบอย่างมากจากทั้งการใช้งานและ มูลค่าตลาดโดยรวมที่ลดลง ทำให้ Protocol ชั้นนำอย่าง MakerDAO และ Aave เริ่มนำสินทรัพย์ที่เป็น RWA มาใช้งานในรูปแบบต่างๆที่สร้างรายได้กว่าครึ่งเป็นที่เรียบร้อยและ ด้วยมูลค่าของตลาดของ RWA ที่มีมูลค่าประมาณ 600 ล้านล้านดอลล่าร์สหรัฐ ในขณะที่มูลค่าของตลาดคริปโตทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านล้านดอลล่าร์สหรัฐเท่านั้น ทำให้ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า RWA ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในกลุ่มธุรกิจ DeFi เป็นที่เรียบร้อยและยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมหาศาล และ RealX โทเคนคือโปรเจคที่จัดอยู่ใน Megatrend นี้
RealX โทเคนเป็นการลงทุนอสังหาฯ ที่ยกระดับขึ้นทั้งในแง่ของทำเลทอง, เงินลงทุนที่ต่ำเริ่มต้นเพียง 182 บาท และภาพคล่องที่สูงสามารถซื้อขายได้ตลอดเวลา มากไปกว่านั้นยังเป็นโอกาสในการลงทุนกับอนาคตของอุตสาหกรรมการเงินไร้ศูนย์กลาง(DeFi) อีกด้วย
RealX Token จะมีผู้ดูแลทรัพย์สิน (Trustee)โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) ผู้ตรวจสอบบัญชีโดย บริษัท อีวาย จำกัด (EY) และผู้ตรวจสอบ Smart Contract จาก บริษัท อินสเปค จำกัด (Inspex) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำที่ได้รับความเชื่อถือจากวงการมายาวนาน อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงอาจจะมีในรูปแบบต่างๆ ดังนี้
จะเห็นว่าแม้อุปทานของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นช้าลงทำให้ราคาของสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่การที่จะเกิดรายได้ขึ้นจริงมาจากการมีผู้เช่าและผู้ซื้อจริง ทำให้ปัจจัยที่กล่าวไปสามารถส่งผลกระทบต่อการเดินทางเข้าประเทศของชาวต่างชาติ รวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ทำให้ผู้เช่าและการขายห้องไม่เป็นไปตามคาดได้
หน้าหนังสือชี้ชวนมีวรรคที่เขียนว่า หนังสือชี้ชวนมีรายการที่เป็นเท็จ ผู้ซื้อ RealX Token ไม่เกิน 1 ปีนับต้องแต่หนังสือชี้ชวนบังคับใช้มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหาย โดยต้องดำเนินการภายใน 1 ปีหลังจากที่รู้ และไม่เกิน 2 ปีหลังจากที่หนังสือชี้ชวนมีผลบังคับใช้ ทำให้นักลงมีเวลาหนึ่งปีในการศึกษาและตรวจสอบข้อมูลในหนังสือชี้ชวนนี้
แม้ว่าการเขียนนั้นจะดูคลุมเครือจนเหมือนกับการเปิดช่องให้ RealX ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว การเขียนแบบนี้เป็นภาษาทางบัญชีเท่านั้น หากมีการทำผิดข้อสัญญาจริง ยังสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ ซึ่งในทางปฏิบัติ หากไม่มีรายได้จากผู้เช่าตลอด 5 ปีแรกจำเป็นต้องรับประกันผลตอบแทนจำนวน 140-175 ล้านบาทต่อปี เราคาดการณ์ว่าบริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ ที่มีบริษัทแม่เป็นบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้สุทธิ 3,775 ล้านบาทในปีที่ผ่านมาจะสามารถจ่ายแทนได้ เพื่อไม่ให้ทางบริษัทต้องเสียเชื่อเสียงและโดนฟ้องร้อง
จากตารางเปรียบเทียบ RealX กับการลงทุนรูปแบบอื่นๆ ทำให้เราเห็นข้อแตกต่างอย่างชัดเจนว่าการลงทุนแต่ละแบบมีจุดแข็ง-จุดอ่อนต่างกันอย่างไร ในหัวข้อนี้จะสรุปให้ผู้อ่านได้เข้าใจมากยิ่งขึ้นว่า RealX Token เหมาะกับนักลงทุนประเภทใด
วันเปิดระดมทุน: ยังไม่ระบุ (คาดว่าภายในไตรมาส 2)
ตลาดแรก: Token X Application
ตลาดรอง: ศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลไทย (TDX) (คาดว่าภายในไตรมาส 2)
การลงทุนขั้นต่ำ: 182 บาท แต่ไม่เกิน 300,000 บาท
*ยกเว้นเป็น High Net Worth (รายได้ต่อปีมากกว่า 3 ล้านบาทหรือ เงินฝาก 15 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น) จะลงทุนได้ไม่จำกัด
RealX Token จะเริ่มระดมทุนขายในเริ่มต้นที่ 2,400 ล้านบาท หรือประมาณ 13,186,813 RealX Token ในช่วงเริ่มต้นพร้อมกับจำนวนห้องของแต่ละโครงการตามรูปด้านบน และจะตัดสินใจเพิ่มอีกครั้งละ 100 ล้านบาทหากมียอดระดุมทุนเพียงพอ แต่จะไม่เกิน 3,500 ล้านบาทตามที่ได้ยื่นกับทาง ก.ล.ต.
สิ่งที่น่าสนใจและอยากเน้นย้ำสำหรับนักลงทุนที่ไม่เคยใช้งาน Blockchain มาก่อน คือ การสมัคร Wallet ใน Token X Application จะเน้นย้ำว่า “ห้ามทำ Recovery Phrase หาย” โดย Recovery Phrase จะเป็นคำภาษาอังกฤษ 12 คำ ซึ่งใช้เปรียบเสมือน ID และ Password ที่เข้าใช้งาน Wallet ของเรา
หากใครได้ไปก็จะสามารถทำอะไรก็ได้กับ Wallet เราทั้งหมด ในทางกลับกัน Token X ไม่ได้เก็บ Recovery Phrase ให้นักลงทุน หากทำหายจะไม่สามารถกู้คืนให้ได้ และนั่นเท่ากับไม่มีใครเข้าใช้งาน Wallet ได้อีกเลย ดังนั้น นักลงทุนควรเก็บรักษา Recovery Phrase ให้เป็นความลับ หลีกเลี่ยงการเก็บเป็นรูปถ่ายในมือถือเพราะอาจโดนแฮคได้
การนำเงินลงทุนหลักสิบล้านไปซื้อคอนโดฯ หรูใจกลางเมืองเพื่อปล่อยเช่าและการันตีผลตอบแทน 4-5% ต่อปีฟังดูเป็นการลงทุนที่ฟังดูน่าสนใจ อย่างไรก็ตามมีนักลงทุนเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่เสามารถข้าถึงการลงทุนแบบนี้ได้ แต่ด้วย “RealX Token” นักลงทุนทุกคนสามารถเข้าถึงโอกาสนี้ได้ด้วยเงิน 182 บาท และเป็นเสมือนเจ้าของคอนโดฯ ที่รับส่วนแบ่งค่าเช่าทุกๆ ไตรมาสอีกด้วย นอกจากนั้นการลงทุนใน RealX ยังเป็นมากกว่าการซือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากเป็นการเพิ่มโอกาสในการเติบโตพร้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังค่อยๆ ฟื้นตัว รวมถึงยังเป็นการลงทุนกับหนึ่งใน “Mega trend” ของตลาดคริปโตฯ อย่าง RWA อีกด้วย
ดังนั้น เรามองว่า RealX Token จะเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่ดีให้กับตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลไทยที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนราย่อยสามารถเข้าถึงการลงทุนที่ต้องใช้เม็ดเงินก้อนใหญ่ได้ อย่างไรก็ตามการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูล ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนด้วยครับ
%20Plasma%20%E0%B8%9A%E0%B8%A5%E0%B9%87%E0%B8%AD%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B9%80%E0%B8%81%E0%B8%B4%E0%B8%94%E0%B8%A1%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%9E%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%20Stablecoin%20%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%A2%E0%B9%80%E0%B8%89%E0%B8%9E%E0%B8%B2%E0%B8%B0%20X.jpg)
.jpg)
